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19秋學期（1509、1603、1609、1703）《房地產估價》在線作業(yè)-0001
試卷總分:100 得分:100
一、單選題 (共 30 道試題,共 60 分)
1.某地區(qū)商品住宅價格自2002年至2006年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2,采用平均發(fā)展速度法預測2007年住宅價格為()。
A.4184元/m2
B.4149元/m2
C.3998元/m2
D.3898元/m2
答案:C
2.某建筑物應有而沒有電梯所造成的價值損失，稱為（）
A.經濟折舊
B.物質折舊
C.外部性折舊
D.功能折舊
答案:D
3.某宗房地產交易總價為60萬元,合同約定,首期付款30%,余款分別于半年后和一年后分期平均支付,假設年利率為6%,則在成交日期一次付清的價格為( )萬元。
A.58.79
B.58.21
C.57.62
D.57.21
答案:B
4.某期房預計兩年后竣工交付使用,目前與其類似的現房價格為4500元/㎡,出租的年末凈收益為500元/㎡。假設年折現率為8%,風險補償估計為現房價格的3%,則該期房目前的價格為()元/㎡
A.4635
B.4500
C.4365
D.3473
答案:D
5.合法原則要求評估價值是在依法判定的()狀況下的價值或價格。
A.估價機構
B.估價對象
C.估價委托人
D.估價人員
答案:B
6.市場提取法是利用與估價對象建筑物具有()的可比實例來求取建筑物折舊的方法。
A.類似用途
B.類似折舊程度
C.相同建筑結構
D.相同建成年代
7.運營費用與()之比,稱為運營費用率。
A.潛在毛收入
B.正常利潤
C.有效毛收入
D.凈收益
8.甲乙兩宗土地,甲單價為800元/㎡,乙單價為600元/㎡,其他條件完全相同,如果甲地的容積率為6,乙地的容積率為3,則作為一個理性房地產開發(fā)商會選擇購買( )。
A.甲、乙一樣
B.甲
C.無法判斷
D.乙
9.甲、乙兩塊土地,甲土地的單價2000元/m2,容積率為2;乙土地的單價為2800元/m2,容積率為2.5,假設兩塊土地其他條件相同,則明智的購買者應購買()。
A.甲土地
B.甲、乙都一樣
C.乙土地
D.不能確定
10.現預測某宗房地產未來兩年的凈收益分別為40萬元和45萬元,兩年后的價格將比現在的價格上漲12%。該類房地產的報酬率為10%。則該宗房地產現在的價格為()萬元。
A.989
B.873
C.817
D.463
11.甲乙兩宗土地，甲單價為800元/㎡，乙單價為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性房地產開發(fā)商會選擇購買（）
A.甲、乙一樣
B.甲
C.無法判斷
D.乙
12.某房地產總價180萬元，分兩期支付，首期付款60萬元，余款在半年后一次付清，年利率6%，該房地產的實際價格為（）萬元
A.176.6
B.183.5
C.178.4
D.180
13.某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似的現房價格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元/㎡。假設年折現率為8%，風險補償估計為現房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/㎡
A.4635
B.4500
C.4365
D.3473
14.收益法的本質是以房地產的()為導向求取估價對象的價值。
A.重新開發(fā)建設成本
B.現在收益
C.未來收益
D.市場交易價格
15.數學曲線擬合法中最簡單、最常用的是（）
A.直線趨勢法
B.指數曲線趨勢法
C.平均增減量法
D.二次拋物線趨勢法
16.房地產的（）特性，使得房地產具有獨占性
A.用途多樣
B.供給有限
C.價值量大
D.不可移動
17.某建筑物應有而沒有電梯所造成的價值損失,稱為()。
A.經濟折舊
B.物質折舊
C.外部性折舊
D.功能折舊
18.某估價機構于2006年8月10日至15日為某房地產抵押進行了評估,價值時點為2006年8月20日。后因對估價結果有爭議,于2007年3月15日進行復估,則復估的價值時點應為()。
A.簽定估價委托合同之日
B.估價人員與委托人商定的日期
C.2007年3月15日
D.2006年8月20日
19.針對某宗房地產,已知同一時期的國債利率為4.5%,投資風險補償2.2%,管理負擔補償0.2%,缺乏流動性補償1.5%,易于獲得融資的優(yōu)惠率為0.5%。采用累加法求取的該宗房地產報酬率為( )。
A.8.40%
B.7.90%
C.11.90%
D.10.10%
20.長期趨勢法適用的對象是（）的房地產。
A.商業(yè)性質
B.出租性質
C.價格有明顯季節(jié)波動
D.價格無明顯季節(jié)波動
21.價值時點不是隨意確定的,而應根據( )來確定。
A.委托人
B.估價目的
C.估價機構
D.估價師
22.城市規(guī)劃對于土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定屬于房地產利用的()方面的限制。
A.房地產相鄰關系
B.房地產權利行使
C.房地產權利的設立
D.房地產使用管制
23.路線價法主要適用于城鎮(zhèn)臨街()用地的批量估價。
A.工業(yè)
B.居住
C.娛樂
D.商業(yè)
24.有A、B兩宗面積較小的相鄰土地,單獨出售時的價格均為3000元/m2,A土地面積1200m2,B土地面積1800m2。若將A、B兩宗土地合并出售,售價可達4500元/m2,現地塊B的擁有者欲購買地塊A,地塊A的擁有者最高可索價( )萬元。
A.900
B.810
C.450
D.1350
25.某宗可比實例房地產2006年2月末的價格為1200美元/m2,該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.3%,假設人民幣與美元的市場匯率2006年2月末為1美元=7.98元人民幣,2006年10月末為1美元=7.87元人民幣,則該可比實例2006年10月末的價格為()元人民幣/m2。
A.9808
B.9673
C.9349
D.9220
26.下列關于建筑物壽命和年齡的說法中,正確的是()。
A.建筑物的經濟壽命長于其自然壽命，有效年齡也長于實際年齡
B.建筑物的經濟壽命短于其自然壽命，有效年齡可能短于也可能長于實際年齡
C.建筑物的經濟壽命短于其自然壽命，有效年齡也短于實際年齡
D.建筑物的經濟壽命與其自然壽命相等，有效年齡也與其實際年齡相等
27.某期房尚有1年時間才可投入使用,與其類似的現房價格為3300元/m2,出租的年末凈收益為率為330元/m2,假設折現率為10%,風險補償為房價的2%,則該期房目前的價格為()元/m2
A.3630
B.3300
C.2970
D.2934
28.預測某宗房地產未來第一年的凈收益為20萬元,此后每年的凈收益將在上一年的基礎上增加2萬元,收益期限假設為無限年,該房地產的報酬率為10%。則該宗房地產的收益價格為()萬元。
A.500
B.400
C.340
D.220
29.現知某宗收益性房地產40年收益權利的價格為4000元/m2,報酬率為10%。則該宗房地產30年土地使用權的價格為()元/m2。
A.4605
B.3856
C.3684
D.3475
30.在評估一宗房地產的價值時，一般要求采用（）估價方法
A.四種或四種以上
B.兩種或兩種以上
C.三種或三種以上
D.一種或一種以上
二、多選題 (共 10 道試題,共 20 分)
31.房地產所有權可分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權,其中共有可分為()
A.按權共有
B.按份共有
C.共同共有
D.共享共有
32.在合法產權方面，應以（）為依據
A.權屬檔案的記載
B.房地產權屬證書
C.委托人提供的書面證明
D.其他合法證件
33.累加法求取報酬率的公式為:報酬率等于安全利率加上()減去投資帶來的優(yōu)惠率。
A.缺乏流動性補償率
B.管理負擔補償率
C.投資風險補償率
D.投資利潤補償
34.需要補地價的情形主要有（）
A.土地使用者轉讓出讓土地使用權
B.土地使用者抵押劃撥土地使用權
C.土地使用者土地用途
D.土地使用權屆滿后續(xù)期
35.重新購建價格又稱重新購建成本,它是()的價格。
A.建筑物建造完成時
B.建筑物全新狀況下
C.客觀
D.價值時點時
36.引起房地產價格上升的原因主要有（）
A.需求增加導致稀缺性增加
B.通貨膨脹
C.對房地產本身進行投資改良
D.外部經濟
37.在現金流量折線法（）不獨立顯現出來
A.銷售稅費
B.投資利息
C.開發(fā)成本
D.開發(fā)利潤
38.假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法中()不獨立顯現出來
A.銷售稅費
B.投資利息
C.開發(fā)成本
D.開發(fā)利潤
39.房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物,它是()的結合體。
A.權益
B.實物
C.區(qū)位
D.價值
40.最高最佳利用具體包括()幾個方面。
A.最佳規(guī)模
B.最佳用途
C.最佳環(huán)境
D.最佳檔次
三、判斷題 (共 10 道試題,共 20 分)
41.對于估價人員搜集的交易實例,只要是估價對象的類似房地產就可以作為可比實例。
42.某宗房地產，收益年期無限，預計每年的總收益穩(wěn)定為16萬元，總費用未來第一年為8萬元，此后每年遞增2%。該類房地產的報酬率為10%，則該宗房地產的收益價格為60萬元。（）
43.估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失。（）
44.成本法測算出來的價值稱為積算價值（）
45.在交易情況修正的百分率法中,交易情況修正系數應以可比實例價格為基準來確定。
46.通常把市場法求得的價值簡稱為市場價格。（）
47.房地產雖然具有用途多樣的特性，但現實中房地產的用途并不是隨意決定的。（）
48.估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值減損。
49.一般說來，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住房總量將增加，房地產價格有上漲的趨勢。（）
50.社會治安狀況、房地產投機和城市化是影響房地產價格的經濟因素。（）
