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21秋學(xué)期（1709、1803、1809、1903、1909、2003、2009、2103）《房地產(chǎn)估價(jià)》在線作業(yè)
試卷總分:100 得分:100
一、單選題 (共 30 道試題,共 60 分)
1.運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。
A.幅度
B.數(shù)額
C.比率
D.指數(shù)
答案:B
2.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi),并且要受制于其所在的空間環(huán)境,這是由于房地產(chǎn)的( )特性。
A.不可移動(dòng)
B.獨(dú)一無二
C.相互影響
D.易受限制
答案:A
3.某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2002年至2006年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2,采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2007年住宅價(jià)格為()。
A.3998元/m2
B.3898元/m2
C.4184元/m2
D.4149元/m2
答案:A
4.某宗房地產(chǎn)交易合同中寫明，買方付給賣方4982元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。該地區(qū)房地產(chǎn)交易中，賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6%，買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的4%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/m2
A.5190
B.4700
C.5300
D.4790
答案:C
5.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）
A.收益能夠量化
B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化
C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化
D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化
答案:D
6.某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2006年8月10日至15日為某房地產(chǎn)抵押進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年8月20日。后因?qū)纼r(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，于2007年3月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）。
A.2007年3月15日
B.2006年8月20日
C.簽定估價(jià)委托合同之日
D.估價(jià)人員與委托人商定的日期
7.比較法估價(jià)中,要求選取可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng),選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的()范圍內(nèi)。
A.0.5-1.5
B.1.0-1.5
C.0.5-2.0
D.1.5-2.0
8.( )是指通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見,包括評(píng)估價(jià)值和相關(guān)專業(yè)意見。
A.估價(jià)假設(shè)
B.估價(jià)目的
C.價(jià)值類型
D.估價(jià)結(jié)果
9.現(xiàn)知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為4000元/m2,報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價(jià)格為()元/m2。
A.3475
B.4605
C.3684
D.3856
10.某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/m2,建筑物自然壽命為45年,殘值率為2.5%。經(jīng)測(cè)算,至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年,建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為()年。
A.29
B.39
C.40
D.45
11.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)（）來講的
A.估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.估價(jià)人員
C.估價(jià)對(duì)象
D.估價(jià)方法
12.有甲、乙兩宗房地產(chǎn),甲房地產(chǎn)的收益期限為40年,單價(jià)為4000元/m2,乙房地產(chǎn)的收益期限為50年,單價(jià)為4200元/m2。假設(shè)報(bào)酬率均為8%,則甲、乙兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低關(guān)系是()。
A.甲高于乙
B.甲低于乙
C.甲等于乙
D.不能確定
13.現(xiàn)預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為40萬元和45萬元,兩年后的價(jià)格將比現(xiàn)在的價(jià)格上漲12%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格為()萬元。
A.873
B.463
C.817
D.989
14.針對(duì)某宗房地產(chǎn)，已知同一時(shí)期的國(guó)債利率為4.5％，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償2.2％，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償0.2％，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償1.5％，易于獲得融資的優(yōu)惠率為0.5%。采用累加法求取的該宗房地產(chǎn)報(bào)酬率為（）。
A.10.10%
B.7.90%
C.8.40%
D.11.90%
15.甲乙兩宗土地，甲單價(jià)為800元/㎡，乙單價(jià)為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個(gè)理性房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇購(gòu)買（）
A.甲
B.乙
C.甲、乙一樣
D.無法判斷
16.市場(chǎng)提取法是利用與估價(jià)對(duì)象建筑物具有()的可比實(shí)例來求取建筑物折舊的方法。
A.類似用途
B.類似折舊程度
C.相同建筑結(jié)構(gòu)
D.相同建成年代
17.某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)5%,則其房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為()。
A.1.05
B.0.95
C.0.96
D.1.1
18.城市規(guī)劃對(duì)于土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定屬于房地產(chǎn)利用的()方面的限制。
A.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立
B.房地產(chǎn)權(quán)利行使
C.房地產(chǎn)使用管制
D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系
19.某10年前建成交付使用的建筑物,10年間維修養(yǎng)護(hù)狀況正常。建筑面積是120平米,單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/平米,建筑物殘值率零,年折舊率2.5%,則該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為()年。
A.10
B.20
C.30
D.40
20.某房地產(chǎn)的土地取得成本為1500萬元,建設(shè)成本為3200萬元,管理費(fèi)用為250萬元,銷售費(fèi)用為300萬元,開發(fā)利潤(rùn)為500萬元,投資利息為200萬元,則該房地產(chǎn)的直接成本利潤(rùn)率為()。
A.9.2%
B.10.6%
C.10.1%
D.9.8%
21.選取可比實(shí)例的數(shù)量，一般要求選?。ǎ┑目杀葘?shí)例即可
A.3個(gè)以上
B.5個(gè)以下
C.3～5個(gè)
D.3～10個(gè)
22.某宗房地產(chǎn)2006年8月的價(jià)格為4000元/m2。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006年6月至12月的價(jià)格指數(shù)分別為80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月為100)?，F(xiàn)將該宗房地產(chǎn)調(diào)整到2006年12月的價(jià)格為( )元/m2。
A.4367
B.4617
C.4446
D.4161
23.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的()的“倒算法”。
A.比較法
B.成本法
C.收益法
D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法
24.在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中,首先要明確估價(jià)基本事項(xiàng),其中()是龍頭。
A.估價(jià)對(duì)象
B.估價(jià)目的
C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)
D.估價(jià)內(nèi)容
25.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年,通過預(yù)測(cè)得到其未來3年的凈收益分別為20萬元、23萬元25萬元,從未來第4年至收益期限結(jié)束的凈收益將穩(wěn)定在28萬元,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()。
A.266
B.264
C.262
D.260
26.某建筑物應(yīng)有而沒有電梯所造成的價(jià)值損失,稱為()。
A.物質(zhì)折舊
B.外部性折舊
C.經(jīng)濟(jì)折舊
D.功能折舊
27.某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元/㎡。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為（）元/㎡
A.3473
B.4365
C.4500
D.4635
28.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）
A.金融制度政策
B.利率
C.經(jīng)濟(jì)發(fā)展
D.匯率
29.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與()之比,稱為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率。
A.潛在毛收入
B.有效毛收入
C.凈收益
D.正常利潤(rùn)
30.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()。
A.收益能夠量化
B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化
C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化
D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化
二、多選題 (共 10 道試題,共 20 分)
31.建筑物實(shí)物因素包括（）
A.建筑規(guī)模
B.建筑結(jié)構(gòu)
C.朝向
D.設(shè)施設(shè)備
32.根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為（）
A.物質(zhì)折舊
B.功能折舊
C.外在折舊
D.經(jīng)濟(jì)折舊
33.運(yùn)用比較法估價(jià)要對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?根據(jù)處理的內(nèi)涵不同,分為()。
A.價(jià)格分析
B.價(jià)格換算
C.價(jià)格修正
D.價(jià)格調(diào)整
34.下列屬于不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形是()
A.超出本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍
B.與本機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系
C.本機(jī)構(gòu)專業(yè)能力不能勝任
D.估價(jià)業(yè)務(wù)有很大風(fēng)險(xiǎn)
35.下列關(guān)于收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的說法,正確的有()。
A.未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高
B.獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高
C.收益性房地產(chǎn)價(jià)值的高低與收益流模式無關(guān)
D.獲得凈收益的期限越短，房地產(chǎn)的價(jià)值越低
36.爭(zhēng)取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施可以通過（）等方式進(jìn)行。
A.給予回扣或折扣
B.提高服務(wù)質(zhì)量
C.恰當(dāng)?shù)男麄?/p>
D.提升估價(jià)機(jī)構(gòu)的品牌
37.路線價(jià)法中，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（）等要求
A.一面臨街
B.兩面臨街
C.土地形狀為矩形
D.用途為所在區(qū)段具有代表性的用途
38.市場(chǎng)法適用的對(duì)象有（）
A.標(biāo)準(zhǔn)廠房
B.在建工程
C.高檔公寓
D.房地產(chǎn)開發(fā)用地
39.引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有（）
A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良
B.通貨膨脹
C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加
D.外部經(jīng)濟(jì)
40.下列屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的土地實(shí)物因素包括()。
A.土地面積
B.土地形狀
C.地形
D.土壤
三、判斷題 (共 10 道試題,共 20 分)
41.在合法產(chǎn)權(quán)方面,只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象。
42.根據(jù)替代原理,如果存在著一定數(shù)量與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí),則可通過這些相似的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。
43.某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區(qū)．則鐵路可能是增值因素；而如果是倉(cāng)儲(chǔ)或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能是貶值因素。（）
44.成本法測(cè)算出來的價(jià)值稱為積算價(jià)值（）
45.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，是市場(chǎng)法的派生方法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。（）
46.社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化是影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素。（）
47.有租約限制的房地產(chǎn),租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金,租賃期限外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場(chǎng)租金。
48.房地產(chǎn)雖然具有用途多樣的特性，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是隨意決定的。（）
49.收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是現(xiàn)在的因素。（）
50.在合法產(chǎn)權(quán)方面，只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象（）
